요즘 롯데 건설부도 광고지가 돌고 있습니다. (+한양증권 및 KTB증권 매물설까지) 이번 레고랜드 부도(투자자인 강원도의 지급불능 사태)로 인해 부동산 PF 시장이 경색되었습니다. 금융권에서는 지금은 부동산 관련 대출을 줄이거나 재연장을 해주지 않아요.(여기까지는 사실) 그런데 이에 따라 롯데건설 부도설+한양증권 KTB증권 매물설이 함께 나돌고 있어요.참씨에 관해서 몇 가지 팩트체크를 해보겠습니다 부도관련 전단지여의도 증권사에서 도는 전단지일단 찌라시의 핵심은 ①최근 급격한 금리인상 및 경기위축으로 일단 채권시장이 얼어붙고, ②강원도의 지급불능으로 레고랜드가 부도가 나면서 PF에 대한 불신과 자금경색이 발생하고, ③롯데건설은 PF채무 비중이 높아 금융권에서 만기가 돌아오는 대출을 연장하지 않으면 그대로 롯데건설이 부상해야 하고(이러면 부도) ⑤증권사 자금경색으로 증권사나 은행이 줄도산한다는 찌라시입니다. 팩트체크채권시장 경색: 팩트O사채발행 추이 (10월은 10/19일 누계)일단 최근 급격한 금리 인상으로 기준금리가 3%를 넘어서면서 채권시장이 얼어붙은 것은 사실입니다. 기존 기업이 갖고 있던 담보대출 금리가 오르면 우량 기업은 회사채를 발행해 기존 대출을 갚거나 앞으로 한파에 대응하려고 할 것입니다(회사채 금리가 담보대출보다 낮다). 그런데 국가(강원도)가 지급보증한 채권마저 디폴트가 나는 상황에서 아무도 채권에 투자하지 않도록 합니다···당연히 채권은 금리를 올려서라도 모집하려 하지만 회사채 시장은 얼어붙었습니다. 강원도발 PF 사태: 팩트 O강원도는 춘천에 레고랜드를 유치하기 위해 영국 마린엔터테인먼트와 합작으로 투자유치를 했고 결국 문을 열었습니다.그런데 문제는 강원도가 지급보증한 강원중도개발공사 채권 2,050억에 대해서 디폴트 선언을 하고 (지급불능), 돈을 못 갚겠다고 해서… PF로 대출해준 은행들은 패닉에 빠졌습니다.PF란 프로젝트 파이낸싱으로 물적 담보나 신용을 기반으로 대출을 해주는 일반 대출과 달리 사업성을 보고 대출을 해주는 것입니다. 향후에 지어진 레고랜드 운영에 따른 수익을 공유하는 개념입니다.. 그래서 금리도 높은 편입니다.강원도는 사태가 커지자 부랴부랴 내년 자체 예산으로 갚겠다고 했지만… 이미 시장의 신뢰는 상실됐고 국가(지자체)마저 지급불능에 빠진 상황에서 PF 발행 증권사들은 패닉에 빠지는 겁니다.국내부동산PF잔액현재 국내 전체 부동산 PF 잔액은 112조 정도 됩니다. PF에 자금을 대출한 은행, 보험사, 저축은행, 증권사의 대출 총액이 112조입니다. 한국의 1년 생활비(예산)가 650조원인 것을 감안하면 상당히 큰 규모입니다···부동산 PF 전체의 절반은 아파트로 상업시설은 18% 정도입니다. PF부도의 의미 1. 조합 및 시행사에 금융기관 대출연장 X(만기도래) 2. 지급보증을 선 건설사의 피해(미지급시 부도처리) 3. 건설사 부도시 금융회사 연쇄부도담보에 근거하지 않은 PF가 연쇄적으로 부도가 난다는 것은.. 간단히 말하면 아래와 같습니다.① 조합 등 투자자(시행사)에게 대출한 금융기관이 대출을 연장해주지 않는다는 것이고, ②그를 지급보증한 시공사인 아파트 건설사가 대금 지급을 해야 한다는 것입니다.③ 그 대금을 지급하지 못하면 건설사가 부도가 나고 그러면 그 돈을 받지 못한 ④금융기관도 연쇄부도가 된다는 거죠.말 그대로 대한민국은 패닉에 빠질 것입니다; 롯데건설 부도? 재무 건전성 : 팩트 ▲우선 롯데건설은 비상장사로 최대주주는 롯데케미칼입니다.10월 18일, 롯데 건설은 유상증자로 신주 171만주를 발행해, 2천억 규모의 자금을 수혈했습니다. 유상증자란 주식을 더 발행해서 자금을 모으는 것입니다. 주식의 수를 늘리는 것입니다. 당연히 최대주주인 롯데케미칼은 이번 증자로 900억에 가까운 돈을 내야 했고, 당연히 주가는 폭락했습니다;그리고 그것도 모자라 이틀 뒤인 10월 20일 롯데케미칼에서 5천억을 빌립니다. 금전소비대차계약(돈을 빌리는 계약)을 체결하여 이율은 6~7%대였습니다.지라시가 돈 후에 롯데건설의 자본확충이 있었기 때문에, 언뜻 보면 지라시가 사실일거라는 생각이 들기도 합니다··· 문재는 PF 우발부채PF우발 부채를 보면 롯데 건설이 압도적으로 많습니다.PF우발 부채는 아직 채무로 확정하지 않았지만(장부에 채무와 기록되지 않은)채무로 확정할 가능성이 있는 채무를 말합니다.보통 시행사(건설 회사)는 시공을 수주할 때..조합이나 시공사에 로비도 하고 간과 담낭을 모두 주는 것처럼 영업합니다.원래 이권이 크기 때문..뭐, 당연하죠.자, 경쟁에서 조합이나 시공사 측에 지급 보증이 붙습니다.그것을 자금 보충 약정이라고 합니다..(우 발 빚이다)간단히 말하면, 보증인이기 때문에 우리와 건설 계약하는 것입니다.실제 우발 부채가 많다는 것은 그만큼 사업을 많이 가고 있다는 의미(수주 호황입니다.롯데는 청담 삼익 재건축(루엘)과 둔촌 주공 아파트 재건축(둔촌 올림픽 공원)등 많은 이벤트가 열리고 있습니다. 경기가 좋을 때는 관계 없지만 이처럼 급격히 금리가 오른 경기가 위축될 때는 독이 됩니다.둔촌주공 빌라 규모 (7천억)예를 들어서 둔촌주공만 봐도 이번 조합과 시공사의 갈등으로 유치권 행사하면서 공사가 미뤄졌는데 이제 막 다시 시작했는데 조합 측에서 이번에 상환해야 하는 빌라 규모만 7천억입니다.그런데 지금 증권사는 부동산 재융자 진행 여부 자체가 불투명해도 금리만 12~15%를 이야기하는 수준인데, 만약 증권사가 북 클로징으로 재융자를 해주지 않으면 이 돈은 그대로 시공사가 맡아야 합니다(물론 나중에 이자까지 내고 분양가를 올려받겠죠). 어쨌든 이런 게 우발부채인데 롯데건설이 압도적으로 많습니다. 그래서 롯데건설 부도설도 나돌고 있어요··· 자본 : 2.53조원 부채 : 3) 89조22년 상반기 결산보고서(출처: dart)롯데 건설은 일단 자본보다 부채가 더 많습니다. 부채비율이 154% 정도 됩니다. 하지만 보통 건설사들은 부채비율이 100~300%대인 것에 비하면 그리 높은 편이 아닙니다.(GS건설은 211%, 현대건설은 108%)현금성 자산 약 5,950억오히려 현금 및 현금성 자산이 약 5,950억 있기 때문에 유동성은 확보하고 있습니다. 거기에 2천억의 유증과 5천억의 금전대차로 약 1.3조 정도의 유동성을 확보한 상태입니다. 문제는 올해 만기 우발부채가 3.1조원오히려 현금 및 현금성 자산이 약 5,950억 있기 때문에 유동성은 확보하고 있습니다. 거기에 2천억의 유증과 5천억의 금전대차로 약 1.3조 정도의 유동성을 확보한 상태입니다. 문제는 올해 만기 우발부채가 3.1조원출처 : 연합뉴스문제는 올해 만기가 돌아오는 롯데건설의 PF 우발부채 규모는 3.1조입니다.만약 최악의 사태로 금융권에서 PF 대출을 관리한다는 명목으로 조합이나 시행사에 만기 연장을 해주지 않으면 그 채무를 고스란히 롯데건설이 떠안아야 합니다.롯데건설이 가지고 있는 유동성은 현재 기준으로 1.3조원인데 우발부채는 3.1조이기 때문에 이게 다 터지면 말 그대로 부도입니다.전액 만기 연장을 하지 않는 것은 아니잖아요;롯데의 PF우발 부채는 대부분이 “자금 보충 약정”입니다.아파트를 세울 때 조합이 은행에 돈을 빌려서 시공자인 롯데 측에 전달하는데, 만약 조합이 돈을 상환하지 못하면 롯데가 대신 갚아 주는 것을 말합니다.조합의 자금을 보충한다는 약정입니다 그리고 그 약정 금액=우발 채무(발생할 수 있는 채무)라는 것이지만, 롯데 건설은 공격적으로 시공을 수주한 결과 이같이 자금 보충 약정을 하면서 계약을 따냈습니다.그런데 이러한 금리 인상과 레고 랜드 PF사태가 일어났습니까…···롯데 건설의 모든 우발 채무가 동시 다발적으로 다시 대출 불가능에 따른 채무로 전환하는 일은 없어요.하지만 만약 3.1조가 폭발하면…이래봬도 문자 그대로 부도이며 이에 의한 증권사 및 은행의 연쇄 부도는 피할 수 없습니다.보증을 잘못하면 인생은 망한다고 했는데…이래봬도대기업도 보증을 잘못하면 망할지도 모른다는 생각이 드네요;
